اول و مهمترين ، ساخت و ساز کلايمر تقاضا است . ساختمانهاي بلند ساخته شده اند تا نياز و اشتياق ما را براي حضور در مناطق متراکم شهري برآورده کنند. انسان ها هرچه بيشتر اقتصاد خود را بر پايه خدمات و محصولات نامحسوس بنا کنند ، بيشتر به سمت شهرها گرايش پيدا مي کنند. استادان امور مالي ، بازاريابي ، خدمات بازرگاني و فناوري پيشرفته براي توليد محصولات خود نياز به جمع شدن دارند. همچنين ، ثروت کلان حاصل از اين بهره وري به رشد شهر مصرف کننده گرا و مجموعه همزمان آن با امکانات رفاهي فرهنگي و تفريحي دامن مي زند. تلاش براي زندگي بهتر مردم را همزمان به همان مکان مي کشاند. بنابراين کلايمر يک راه حل براي اين مشکل است - اين دستگاهي است که هوا را به زمين تبديل مي کند.

اما در اينجا مي خواهم استدلال کنم که براي درک واقعي ارتفاعات کلايمر ، ما بايد نه تنها تقاضا براي ساختمان هاي بلند ، بلکه نيروهايي را که تأمين آنها را ايجاد مي کنند نيز بررسي کنيم. اگر مي خواهيم الگوهاي ساخت و ساز در سراسر جهان را در مکان هايي مانند چين يا امارات متحده عربي درک کنيم ، بايد هزينه هاي ساخت و ساز در اين مکان ها را بررسي کنيم. افزايش خطوط چشم انداز در آسيا به همان اندازه که به دليل هزينه شهري است به دليل شهرنشيني و اهميت روزافزون شهرهاي جهاني است.

نظريه اقتصادي ارتفاع کلايمر

اما ، قبل از اينکه عمق بيشتري در هزينه هاي ساخت يک کلايمر براق و عميق فرو ببريم ، ابتدا مکث مي کنيم تا در مورد نظريه اقتصادي ارتفاع کلايمر بحث کنيم. ارتفاع اقتصادي از يک ساختار که باعث مي شود بيشتر حس از نظر بهترين تعادل تقاضا براي ارتفاع با هزينه هاي تامين آن است. اگر مدل سازي اقتصادي انجام دهيم ، آنچه ظاهر مي شود معادله اي براي ارتفاع مطلوب ساختمان است (بر اساس برخي فرض هاي ساده). اگرچه در اينجا مي توان روش درماني دقيق تري را يافت ، اما نکته اصلي اين است که اين معادله مي تواند به صورت ساده ارائه شود:

يعني ، اوج اقتصادي با قيمت بازار در هر طبقه ، P ، نسبت به اندازه گيري هزينه هاي ساخت ، C ارائه مي شود که شامل قيمت مواد و نيروي کار ، و کارايي عمليات ساخت است. [1] مي توانيم از معادله مشاهده کنيم که ، همه موارد ديگر برابر ، هرچه مقدار C کمتر باشد ، يک ساختمان در يک شهر معين در يک زمان مشخص بلندتر خواهد بود.

اگر مي خواهيد الگوي تقريباً جهاني چرايي وجود ساختمانهاي بلند در مرکز شهر و ساختمانهاي کم ارتفاع در فواصل آن را درک کنيد ، فقط کافي است به ماهيت قيمت هاي بازار در هر طبقه (يا هر فوت مربع يا متر) نگاهي بيندازيد ، و با فاصله گرفتن از مرکز ، خواهيد ديد که آنها نسبتاً تند افت مي کنند. به عبارت ديگر ، در درون يک شهر ، در يک زمان مشخص ، مي توانيم فرض کنيم C براي همه سازندگان تقريباً يکسان باشد. اين P است که آنچه را که ساکنان ساختمان حاضر به پرداخت در مکان هاي مختلف هستند اندازه گيري مي کند.

و P را مي توان به طور تقريبي به دو قسمت تقسيم کرد. قسمت I کيفيت آنچه در داخل ساختمان است (آيا اجاره کلايمر سريع ، چشم انداز عالي ، کف مرمر و غيره دارد؟) است. قسمت دوم کيفيت آنچه در خارج از ساختمان است - مکان آن است. اين مهمترين دليل بلند بودن ساختمانها در مرکز است - ارزش مکان (يا زمين) بسيار زياد است. شرکت هاي وال استريت براي کسب سود بيشتر نياز به جمع شدن دارند و براي حق اين کار هزينه مي کنند. توسعه دهندگان با بالاتر رفتن قد ، به تمايل زياد براي پرداخت پاسخ مي دهند. تمايل به پرداخت با دور شدن از مرکز به سرعت کاهش مي يابد. اين امر در سراسر جهان و با گذشت زمان به شدت ثبت شده است .

تجسم سه بعدي ارزشهاي زمين در جايگزين داربست. هر يک از اين نمودارها ارزش نسبي زمين در جايگزين داربست را در مقاطع زماني مختلف نشان مي دهد. قله در حلقه است و از آنجا به شدت سقوط مي کند. 

يک هدف متحرک

بنابراين ارتفاع کلايمر با توجه به نسبت فوايد و هزينه ها تعيين مي شود. اگر مي خواهيم ارتفاع را در يک زمان مشخص در يک شهر معين درک کنيم ، پس استفاده از قيمت ها در مکان هاي مختلف شاخص مناسبي در مورد ارتفاع يک ساختمان است. اما اگر بخواهيم اين ارتفاع اقتصادي را با گذشت زمان و / يا در سطح شهرها مقايسه کنيم ، همه چيز پيچيده تر مي شود - P و C هم به اهداف متحرک تبديل مي شوند.

به عنوان مثال سازه گستر سهند و کلايمر را مقايسه کنيد. ميانگين ارتفاع کلايمر هاي تکميل شده دو شهر از سال 1988 تاکنون مشابه بوده است. اما سوالي که نمي توانيم رمزگشايي کنيم اين است که قيمت هاي نسبي نسبت به هزينه ها چقدر است؟ در سازه گستر سهند ، قيمت و هزينه ها بالاتر از کلايمر است. و در عين حال اين نسبت تقريباً يکسان است. درخواست اجاره در برج 67 طبقه One One Vanderbilt در مجاورت ايستگاه Grand Central تا 160 دلار در هر فوت مربع (1722 دلار در هر متر مربع) است. بديهي است که برج 128 طبقه کلايمر از نيمي از اين مبلغ اجاره خواسته است (و اکنون شما مي توانيد هزينه نسبي ساخت و ساز در اين دو شهر را ببينيد که داراي ارتفاع متوسط ??يکساني هستند).

بيست سال خروشان

اين معادله همچنين مي تواند به ما کمک کند تا از رونق ساخت و ساز در سازه گستر سهند در طي دهه بيستم خروشان مطلع شويم . P به دليل اقتصاد در حال رشد در حال افزايش بود ، و C به دليل نوآوري هاي فن آوري و يادگيري عملي انجام مي گرفت. هنگامي که اين دو مورد را کنار هم قرار دهيد مي توانيد به سرعت در ارتفاعات ساختمان ها افزايش پيدا کنيد.

ميانگين ارتفاعات کلايمر هاي تکميل شده در سازه گستر سهند و کلايمر ، 1988-2017. در اينجا کلايمر ساختماني حداقل 150 متري است. منبع: مرکز کلايمر ، CTBUH .

هزينه هاي جهاني

يکي از عوامل اصلي در هزينه ها در سراسر جهان ، دستمزد است. به عنوان مثال ، يک کارگر ساختماني غير ماهر در سازه گستر سهند در هر ساعت 17.57 دلار دستمزد مي گيرد . در هند ، کارگران هر ساعت 0.63 دلار حقوق دريافت مي کنند . در حالي که همين نوع کارگران در چين حدود 3.36 دلار در ساعت دريافت مي کنند . از آنجا که هزينه هاي کارگر بخش قابل توجهي از کل هزينه ها را نشان مي دهد (در ايالات متحده مي تواند به اندازه نيمي از هزينه ها باشد) ، هرچه توسعه دهندگان بايد براي کارگر کمتري بپردازند ، هزينه ها کمتر و در نتيجه ساخت آنها بلندتر است.

چند مثال را در نظر بگيريد (با دلار تعديل نشده با نرخ تورم). هزينه يک مرکز تجارت جهاني تقريباً 4 ميليارد دلار در مقايسه با برج کلايمر که ساخت آن 2.4 دلار هزينه شده است. بر اساس هر طبقه ، اين تقريباً دو برابر هزينه است. برج خليفه ، تقريباً 300 متر بلندتر از مرکز تجارت جهاني است ، با اين وجود هزينه هاي کلي 61? کمتر بود! ايده تهيه يک ساختمان 163 طبقه در سازه گستر سهند با قيمت 1.5 ميليارد دلار خنده آور است.

شاخص هزينه کلايمر

براي بررسي بيشتر اين موضوع ، من نمايه اي از هزينه هاي ساخت کلايمر در سراسر جهان ايجاد کردم. وب سايت Emporis.com هزينه 200 ساختمان بزرگ بلند را ذکر کرده است . (جزئيات مربوط به نحوه ايجاد شاخص را مي توان در اينجا يافت ). مسلماً اين اولين تلاش براي اندازه گيري هزينه هاي ساخت کلايمر است. تجزيه و تحليل دقيق تر با اين واقعيت دشوار مي شود که توسعه دهندگان (يا پيمانکاران عمومي آنها) به طور کلي هزينه ساخت را آزاد نمي کنند و بنابراين من نياز به استفاده از داده هاي محدود موجود در دسترس عمومي دارم.

اما آنچه اين تمرين نشان مي دهد اين است كه ، در سرزمين اصلي چين و كشورهاي عربي مي توانند کلايمر ها را با تخفيف قابل توجه نسبت به ايالات متحده (و حتي بيشتر از آن در مقايسه با شهر نيويورك) دريافت كنند.

اما مقدار شاخص چگونگي تغيير هزينه هاي کل با ارتفاع ساختمان را نشان نمي دهد ، بلکه فقط اندازه گيري ميانگين هزينه هاي ساخت را نشان مي دهد. براي درک بهتر اقتصاد ارتفاع ساختمان ، بايد کمي عميق تر شويم. بياييد از نقطه نظر يک توسعه دهنده استفاده کنيم. بگوييد که ما يک منطقه بزرگ اداري در مرکز شهر Barropolis داريم. ما مي دانيم (تقريباً) ميانگين اجاره هايي که مي توان انتظار داشت پس از پر شدن ساختمان ، درآمد کسب کنيم ، زيرا مي توانيم اجاره هايي را که در برج هاي مشابه پرداخت مي شوند مشاهده کنيم. اين بدان معناست که براي به حداکثر رساندن سود ، بايد مشخص کنيم که با افزايش هرچه بيشتر هزينه هاي ما تغيير مي کند ، تا جاي شيرين را پيدا کنيم.

به طور کلي اعتقاد بر اين است که متوسط ??هزينه هاي هر فوت مربع يا متر با توجه به ارتفاع کف به شکل u است. براي ساختمانهاي کوچکتر ، بلندتر به معناي کاهش هزينه هاي هر طبقه است و سپس در برخي از ارتفاع ها ، شروع به افزايش مي کنند. در آن مرحله ، هزينه هاي تهيه طبقه اضافي بيشتر مي شود. به عنوان مثال، هزينه اضافه کردن 51 ST طبقه بيش از هزينه هاي اضافه کردن 41 ST طبقه. اينکه اين نقطه عطف کجاست هنوز يک سوال باز است و همانطور که در زير نشان خواهم داد ، به نظر مي رسد در شهرهاي مختلف متفاوت باشد.

تئوري اقتصادي کلايمر ها مي گويد توسعه دهنده به حداکثر رساندن سود مرتباً طبقه اضافه مي کند تا زماني که درآمد طبقه آخر فقط با هزينه تأمين آن برابر شود. يک طبقه کمتر به معناي گذاشتن پول روي ميز است زيرا درآمد يک طبقه ديگر بيشتر از هزينه خواهد بود. ساختن يک طبقه بالاتر از سود حداکثر ارتفاع به معناي از دست دادن پول است زيرا هزينه طبقه آخر بيشتر از درآمد کسب شده بود.

بتن بيشتر

پس چرا بعد از مدتي هزينه هاي اضافه شدن طبقه هاي بيشتر و بيشتر افزايش مي يابد؟ پاسخ به ماهيت ساختمان بلند مربوط است. بلندتر و بلندتر رفتن به مواد ضخيم تري مانند بتن يا فولاد در طبقات پايين براي حمايت از روبنا (مانند عناصر داخلي مانند لوله کشي و برق) نياز دارد. به همين ترتيب ، با افزايش ساختمان ، هزينه فونداسيون افزايش مي يابد زيرا براي تحمل وزن بيشتر به آن احتياج دارد.

تاب خوردن در باد

بعدي هزينه هاي اضافي مهاربند باد است. ساختمانهاي بلند مرتباً توسط باد بمباران مي شوند. هرچه ساختمان بلندتر باشد ، فشار باد بيشتر و نوسان ممکن است بيشتر باشد. هيچ کس مي خواهد به داخل يک ساختمان شود که احساس مي کند مثل اين است که در 19 هفتم قايق صيد نهنگ قرن. بنابراين ، ساختار براي داشتن سفتي بيشتر به مواد اضافي نياز دارد ، بنابراين هر حرکتي براي حواس انسان قابل درک نيست. (ترفند فعلي براي سوپارتال ها اين نيست که ساختمان کاملاً سفت و سخت باشد ، بلکه استفاده از آونگهاي عظيم براي کاهش سرعت نوسان به ميزان قابل تشخيص نيست.)

مشکل اجاره کلايمر

سپس مشکل اجاره کلايمر وجود دارد. بلندتر شدن بدان معناست که ، بعضي اوقات ، بايد چاه اجاره کلايمر اضافي ايجاد شود و با اجاره کلايمرهاي بيشتري پر شود تا افراد به طبقات بالاتر منتقل شوند. توسعه دهنده بايد در نظر بگيرد که آيا فضاي اجاره اي از دست رفته و هزينه هاي اضافي کمتر از درآمد اضافي ناشي از بلندتر شدن است. اما به طور کلي ، ساختمان هاي بلندتر به تجهيزات اجاره کلايمر بيشتري احتياج دارند.

شواهد در مورد ساختار اين هزينه ها چه مي گويد؟ براي بررسي اين موضوع ، من داده هايي را براي ساختمانهاي اخيراً ساخته شده در سازه گستر سهند ، جايگزين داربست و کلايمر جمع آوري کرده ام (جزئيات اينجا ). مجموعه داده ها براي هر ساختمان ، کل هزينه سازه و تعداد طبقات را در بر مي گيرد. و از اين طريق مي توان بررسي کرد که با افزايش ساختمان ها ، متوسط ??هزينه هر طبقه چگونه تغيير مي کند. به اين ترتيب مي توان چيزي راجع به اقتصاد ارتفاع کلايمر استنباط کرد. يک هشدار اندازه نمونه براي هر يک از اين شهرها بسيار کوچک است ، و آنها شامل انواع مختلفي از ساختارها ، از مسکن عمومي در کلايمر گرفته تا دفاتر سوپروتال و آپارتمان هاي لوکس است. براي اين تجزيه و تحليل ، من فقط هزينه هاي هر طبقه را بدون کنترل اين موارد ديگر ارائه مي دهم. لطفا يافته ها را مقدماتي بدانيد.

هزينه ها در سه شهر

اولين واقعيتي که از اين تحليل بيرون مي آيد اين است که ساخت آن در کلايمر و جايگزين داربست بسيار ارزان تر از شهر سازه گستر سهند است. قيمت متوسط ??هر طبقه براي جايگزين داربست حدود 6.2 ميليون دلار است. براي کلايمر در هر طبقه حدود 3.7 ميليون دلار است. براي سازه گستر سهند به طور متوسط ??هزينه هر طبقه حدود 15 ميليون دلار است. يا به عبارت ديگر ، با هزينه 20 ميليون دلار براي هر طبقه (به طور متوسط) ، مي توانيد يک کلايمر 65 طبقه در سازه گستر سهند تهيه کنيد ، در حالي که در کلايمر مي توانيد 120 طبقه داشته باشيد. در جايگزين داربست ، با اين قيمت ، مي توانيد يک ساختار 100 طبقه بدست آوريد.

دوم ، حداقل امتياز براي هر يک از اين شهرها متفاوت است. کمترين هزينه هر طبقه در سازه گستر سهند حدود 32 طبقه است. براي جايگزين داربست ، در 55 طبقه است. به نظر نمي رسد کلايمر بر اساس داده ها نقطه عطفي داشته باشد - با افزايش هزينه هاي هر طبقه در همه سطوح. (چرا اين کار نياز به کار بيشتر دارد)